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承租人在租赁办公楼前需要注意的问题

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承租人在租赁办公楼前需要注意的问题

发布日期:2019-07-31 作者: 点击:

在房价日益攀升的市场行情下,部分意向购房人或购房企业将目光转向了房屋租赁市场,尤其是企业,为了节省一次性的开支,并且考虑到企业发展战略等问题,通过租赁办公楼来确定办公环境,似乎成为了更为理性和现实的方式。因此,各大城市都会有比较集中的CBD商务办公区域,并且成为城市的代表性核心区域,无可厚非,巨大的市场需求背后必然隐藏着诸多的风险,承租人在租赁办公楼前需要注意哪些事项,才能够有效的避免租赁风险,本文将进行浅析。

一、关于租赁合同的效力

首先,承租人在签署租赁合同前,应确保出租人为合法成立的企业,具有独立的财产并能独立承担民事责任,且出租人是出租房屋的合法所有权人或合法使用权人(若是转租的,需要经得原权利人同意),否则所签订的租赁协议效力会有瑕疵。

除此之外,在承租房屋之前,务必仔细核查以下房屋的证明材料,必要时,要求出租人提供相应的许可、证明,避免出现影响租赁协议效力的情况发生:

1.土地批准手续、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。未取得用地规划许可证的用地属于非法用地,该地上房屋属于违法建筑,且工程规划许可系对建设项目的具体方案进行审查批复,如控制建筑高度、密度等,这类规定属于法律的强制性规定,若租赁房屋在建设审批手续上存在瑕疵,将直接影响租赁合同的效力,因此,建议承租人在承租房屋之前务必核查租赁房屋的全部建设审批手续。

 2.房屋竣工验收

《中华人民共和国建筑法(2011修正)》、《城市房地产开发经营管理条例(2011修订)》等法律法规均规定了建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。签订房屋租赁合同在于让渡房屋的使用价值以获取利益,而未经竣工验收的房屋存在安全隐患,无法交付使用,直接影响租赁合同的目的实现。因此,建议承租人要求出租人提供房屋的竣工验收手续,必要时,约定房屋竣工验收合格作为租赁协议生效的要件。

3.租赁房屋是否存在查封或者有其他争议

虽然房屋存在查封情形可能不会直接导致租赁协议无效,但是可能导致合同解除,给承租人带来一定损失以及影响承租人正常经营、办公。因此,建议承租人向房地产行政主管部门核实租赁房屋是否有查封情形,以及出租人是否存在涉诉案件。

4.房屋用途合法合规

建议承租人在租赁协议中约定的房屋使用用途务必与房屋规划的用途保持一致,否则不排除会遭受行政处罚以及无法办理工商登记的风险。另外,如出租人改变房屋使用性质将房屋出租给承租人使用,将因违反法律的强制性规定而使合同归于无效。另一方面,若承租人不按照房屋用途使用房屋的,根据《合同法》第二百一十九条规定,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

5.将租赁协议登记备案作为租赁协议的生效条件

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定:“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”由于承租人承租房屋目的是用于办公,在实践中,未办理租赁协议登记备案手续的,无法办理工商登记,因此,为避免出现该类情形出现,建议承租人将租赁协议登记备案作为租赁协议的生效条件。

二、关于租赁合同的期限

首先,需注意房屋所有权证书记载的土地使用权期限。根据我国《土地管理法》的相关规定,土地使用期限届满后,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的,有关部门可以收回国有土地使用权。根据“房地一体主义”,不排除房屋也会随着土地使用权的收回而无法继续使用的风险发生。因此,承租人租赁房屋时,还需注意房屋所有权证书记载的土地使用权期限,保证能覆盖租赁协议约定的租赁期限。

其次,承租人在租赁房屋时应注意出租人的经营期限,如果租赁期限长于出租人的经营期限,可能会导致租赁房屋被作为公司财产进行清算,致使承租人无法继续占有、使用房屋。

最后,我国《合同法》规定的租赁合同期限最长不得超过二十年,超过部分无效。

三、关于租赁房屋的产权

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

因此,承租人在签署租赁合同前,还应核实租赁房屋是否已设立抵押权、是否被法院查封,避免出现租赁房屋被执行,影响租赁关系的情况发生。

四、关于转租的限制性规定

我国《合同法》第二百二十四条第二款规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。因此,除双方在租赁合同中明确约定承租人享有转租权或出租人以其他方式同意承租人转租,承租人不能将房屋转租。鉴于企业办公地点的不稳定性等因素,建议承租人提前在租赁协议中约定转租的权利,避免届时承担过多的损失。

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