5月28日中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组结合对中国住房市场的长期跟踪研究完成了2019年5月《中国住房市场发展月度分析报告》。

报告发现2019年4月核心城市住房价格连续3个月上涨但4月份房价涨速较3月份略有减缓。核心城市在房价涨速减缓的同时二手住房成交量也显著下降。2019年4月10大重点城市二手住房成交量指数为177.84比3月下降27%与上年同期大体持平。从量在价先的一般性规律看重点城市房价上涨的压力已有所减轻。

一线城市中北京、广州涨速回落上海、深圳涨速与上月大体持平多数准一线及二线城市房价涨速收窄个别城市涨速仍较高三四线城市房价涨速继续下降。核心城市住房租金连续2个月小幅下降。

报告称4月以来中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”充分表明了中央控制房价上涨的决心。一个月内包括苏州等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示热点城市苏州出台了房价调控“组合拳”表明了政府对房价上涨的现实态度。由于房价上涨高度依赖于金融杠杆房地产调控政策不松动意味着房价短期难以出现大涨。

2018年底至2019年初部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分购房者认为房地产调控可能进一步松动从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。随着近期房地产调控政策主线的进一步明确房价上涨预期有望逐步减退。

2018年底以来随着定向降准等稳健性货币政策的实施资本市场的资金紧张状况显著缓解部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%至15%降至基准利率水平。但在复杂的内外部经济环境下防范宏观风险仍是政策底线。货币供应难以进一步宽松意味短期内房地产融资环境也难以得到进一步改善。这将降低房价进一步上涨的可能性使得房价“小阳春”难以入夏。

随着世界经济前景趋于复杂化全球经济不确定因素进一步增加。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联内外部经济形势的复杂化使得预测房价走势变得更为困难。这将抑制房地产投资投机使部分潜在购房者推迟或取消购房计划。

2019年1季度全国房价有所回升个别一二线城市房价出现较快上涨。随着政府“稳房价”决心的进一步明确以及货币边际宽松短期见顶房价回升的态势将受到抑制。2019年4月二手房成交量和房价整体涨速的下降也表明市场对这些条件的变化作出了反应。内外部经济环境的复杂化也有助于为处于预热阶段的房地产市场降温。

综合以上因素预计短期内一二线城市房价涨速将进一步收窄三四线城市房价还可能总体由涨转跌。随着调控政策的跟进个别房价较快上涨的一二线城市涨势也有望减缓或由涨转跌。

另一方面即使部分城市房价出现回落房价下跌的空间也较小。在城市化大背景下一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区住房供求矛盾长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门、成都等已经经历了一波市场调整房价下跌空间相对较小而潜在的上涨压力相对较大。从三四线城市看国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大多数三四线城市的城市面貌得到长足改善货币化棚改政策虽然淡出但中期内三四线城市本身的更新改造需求仍较大。这些因素都使得三四线城市房价下跌的空间减小。

南方网