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厂房租赁合同中应该注意的问题

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厂房租赁合同中应该注意的问题

发布日期:2019-07-15 作者: 点击:

签订厂房租赁合同是常见的一项法律活动,为了尽可能保护企业承租厂房中的合法、合理利益,避免在租用过程中产生不必要争议,对于相关条款应明确约定,所以合同的签订一定要慎之又慎。

一、审查承租方与出租方的基本情况

1.对出租方主要应了解的内容:

1).租赁场所相关手续会否齐全。例如:厂房是否有合法的产权证件,是否属于共有产权,是否能正常使用,不属于危险房屋之列,是否属于违规建筑等。

2).租赁物基本情况,如租赁场所的位置、租赁场所实际有效使用面积、租赁场所功能、租赁场所设施设备等。

2.对承租方主要应了解的内容有:

1).法律地位、经营范围、社会信誉、财务情况、履约能力即资金问题。

上述内容是双方基本情况的指标,应认真分析和判断。

二、订立租赁合同前应对对方的法律地位、经营范围、资信状况以及履约能力、商业信誉进行必要的考察,如当事人自己进行了解有困难可以向对方当事人所在地的工商部门进行查询,并且可以通过对方同行或相关企业进行了解。

三、租赁合同之租金及相关费用的条款

a.租金

 1).明确约定租金的支付方式,如以现金、汇票或是支票实行按季支付制。

2).明确约定租金支付时间,每期于每季的几月几日支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按时支付,应支付延迟租金或违约金,或出租方有权解除合同。

3).约定出租方在租赁期间不得擅自提高租金。

b.相关日常费用

1).租赁期间,承租方使用该租赁场所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理等费用的承担进行明确约定。

四、对代理人签订合同应对其代理权进行了解

      对于对方业务员或经营管理人员代表其单位签订的合同,应注意了解对方的授权情况,包括授权范围、授权期限、所开立介绍信的真实性,对非法定代表人的高级管理人员,如副总经理、副董事长等,应了解其是否具有代表权。

五、租赁合同之维修责任条款

为避免风险,应特别注意租赁合同中出租方对租赁物的维修责任,以及租赁场所及相关的配套设施和经营条件,以保障承租方正常经营。出租方应负责租赁场所固有配套设施设备等免费维修,在一定时间内未派人员维修或未恢复正常使用的情况下,承租方自行维修产生的费用可直接应付租金中予以扣除。

六、对于租赁合同中的条款,制订应尽量详尽明确。在订立租赁合同中当事人应注意如下事项:

a.合同条款应当尽量全面,尤其是主要条款不能遗漏,否则易出现纠纷。

b.对合同字句应当认真斟酌,字句表述应清晰具体,避免模棱两可,易产生多种解释的语句出现。

c.在租赁合同中,对于租赁物的使用、租赁物的维修保养应当予以明确规定,以避免出现纠纷。

d.在租赁合同中制订明确的违约条款及赔偿数额。

e.为避免合同欺诈,当事人可以附加一些条款等,以保证合同顺利履行。

f.订立租赁合同,期限在六个月以上的应采用书面形式,未采用书面形式的,视为不定期租赁。对于不定期租赁,我国《合同法》规定,当事人可以随时解除合同。

七、租赁合同之拆迁补偿归属条款

 当前由于规划原因导致的拆迁经常发生,租赁合同中应对拆迁中相关补偿费进行详细约定,如一次性经营补助、搬迁补偿等。

八、对租赁合同履行中欺诈行为的防范

a.对出租人不按期交付租赁物致使承租人无法实现合同预期的目的,承担人可以要求解除合同、支付违约金或赔偿金。

b.对技术要求较高的出租物,出租人应交付有关使用说明、装配图纸、操作规程等,这些在制订租赁合同时就应加以明确约定。      

c.租赁物上存在权利瑕疵,第三人对租赁物主张权利致使承租人不能使用收益的,承租人可以要求减少租金或免交租金。

d.承租人无正当理由不支付或延迟支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限交付,逾期不交付的出租人可以解除合同。

e.承租人擅自改变租赁物现状出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。如征得出租人同意并因增加了租赁物的价值,返还租赁物时承租人可以要求出租人支付一定开支。

f.承租人未经出租人同意将租赁物转租他人,出租人有权解除合同。

九、租赁合同之押金条款

 在厂房租赁合同订立中,合同双方当事人都尽量避免风险,预防欺诈,承租方应在合同订立前交给出租方一定的押金,应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。

十、在租赁合同丁订立中,合同双方当事人都尽量避免风险,而主要工作都应在合同订立前进行。出租人一般希望承租人能提供押金或担保并希望金额能与租赁物价值相当,以防止合同欺诈发生。承租人则希望不交押金或少交押金。对出租人来说除要求承租人提供一定数额押金外,还应对承租人的身份情况、资信能力等方面进行综合考察以免损失。对承租人来讲,则应对租赁物的价值有清楚了解,根据不同情况在租赁物价值范围内决定押金的多少。

十一、其他事项

 签订厂房租赁合同时,建议根据实际情况对租赁用途、租赁期限、免租装修期、转租、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚,以降低合同履行风险和保证合同顺利履行,并尽可能保障承租方的合法、合理利益。

十二、如果有以下情况的房屋是不准出租:

  凡新建住宅,在未经国家有关部门综合验收和未取得出售或租赁许可证的房屋不准出租。产权证是房屋权属唯一的证件,不具备“房屋所有权”的房屋不准出租。

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